Die Sorge vor einer Inflation und die niedrigen Zinsen bei der Baufinanzierung sorgen derzeit für einen unglaublichen Run auf Immobilien in Deutschland. Vor allem in vielen Städten ist dadurch teilweise ein drastischer Anstieg bei den Preisen zu verzeichnen. Wer plant, in Kürze seine Immobilie(n) zu verkaufen, kann auf gute Gewinne hoffen. Doch aufgepasst: In vielen Fällen hält das Finanzamt gern die Hand auf und will ein Stück vom Kuchen abhaben. Falls der Gewinn nämlich versteuert werden muss, kann es oft unerwartet teuer für den Verkäufer werden. Wer jedoch geschickt handelt, der kann das u.U. verhindern.
Um den genauen Gewinn vom Verkauf ermitteln zu können, muss vom Erlös die durch Abschreibungen verminderten Anschaffungskosten abgezogen werden. Der Verkaufsgewinn von einer Immobilie ist dementsprechend die Differenz. Wer demnach plant eine Immobilie zu verkaufen, der sollte stets berücksichtigen, dass die über Jahre geltend gemachten Abschreibungen die zu zahlenden Steuern beim Immobilienverkauf erhöhen. Als Immobilienverkäufer sollte daher jeder stets prüfen, wie sich die Steuerpflicht beim Verkauf vermeiden oder zumindest vermindern lässt.
Keine Sorgen braucht man sich als Besitzer zu machen, wenn zwischen Kauf und Verkauf der jeweiligen Immobilie mehr als 10 Jahren liegen. Die 10 Jahre sind die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Spekulationsfrist. Wer jedoch etwas früher seine Immobilie wieder verkaufen möchte, der sollte zwei Ausnahmen kennen, die das Einkommensteuergesetz (siehe § 23) zulässt. Wenn beispielsweise während der gesamten Zeit zwischen Kauf und Verkauf oder zumindest die letzten drei Jahre vor der Veräußerung das Haus bzw. die Wohnung selbst genutzt wurde, dann fällt die Spekulationssteuer nicht an. Sollte ein Eigentümer aufgrund eines Stadtwechsels bereits nach zwei Jahren verkaufen wollen, hat aber innerhalb dieser Zeit ohne Unterbrechung in seiner Immobilie selbst gewohnt, dann fallen keinen Steuern an. Die Immobilie sollte jedoch in diesem Zeitraum „ausschließlich selbst genutzt“ worden seien. Sprich eine Vermietung darf nicht stattgefunden haben. Unter „ausschließlich selbst genutzt“ fällt auch, wenn sich ein Eigentümer in dem genannten Zeitraum dazu entschlossen haben sollte, seine Wohnung oder das Haus mit einem Partner gemeinsam zu bewohnen. Schwierig kann es in so einem Fall nur werden, wenn Eigentümer und Partner z.B. über ein Zimmer in der Eigentumswohnung einen offiziellen Mietvertrag abgeschlossen haben.
Sollte die Immobilie ein Mehrfamilienhaus sein, dann sollte der Verkäufer beachten, dass lediglich der Gewinn aus der „ausschließlich selbst genutzten“ Wohnung nicht zu versteuern ist. Diesen kann der Eigentümer leicht über die Quadratmeteranzahl ermitteln. Gibt es beispielsweise in der zu verkaufenden Immobilie vier gleichgroße Wohnungen und eine davon hat der Eigentümer stets selbst genutzt, dann sind 25 Prozent des Verkaufsgewinns steuerfrei. Falls es jedoch Kreditkosten gab, können diese anteilig berechnet werden (siehe hierzu Aktenzeichnen: X R 22/00, Bundesfinanzhof).
Eine weitere Option, über welche sich ein Verkäufer der Spekulationssteuer entziehen kann, ist wenn er als Eigentümer drei Jahre vor dem Immobilienverkauf selber in die Wohnung oder das Haus einzieht. Viele Käufer nutzen diese Option um in den ersten Jahren die jeweilige Immobilie umfassend zu modernisieren und im Rahmen einer Vermietung die durch die Modernisierung entstandenen Kosten abschreiben zu können. Im Anschluss pochen sie dann auf Eigenbedarf und warten auf den Ablauf der Dreijahresfrist, damit sie ihr im Wert gestiegenes Objekt dann ohne Steuern veräußern können.
Wer diesen Weg gehen möchte, der sollte einiges beachten. Zum einen gilt es zu beachten, dass das Finanzamt hohe Modernisierungskosten oft als nachträgliche Anschaffungskosten wertet. Der Eigentümer kann diese Kosten dementsprechend nur über einen längeren Zeitraum absetzen und nicht, wie oft vermutet, auf einen Schlag. Zum anderen ist es wichtig, dass der Eigentümer nicht nur während der geplanten Baumaßnahmen in der Immobilie wohnt. Um die Dreijahresfrist einzuhalten, muss der Besitzer in den vorgeschriebenen drei Jahren wirklich in der Wohnung oder dem Haus wohnen. Dieser oftmals strittige Punkt wurde bereits in einem Verfahren am Finanzgericht Münster (siehe Aktenzeichen zum Urteil: 1 K 3749/05) geklärt und später sogar vom Bundesfinanzhof bestätigt (siehe Aktenzeichen zum Urteil: IX B 159/07).
Egal wie man als Verkäufer plant vorzugehen, es empfiehlt sich immer jeden Schritt vorab mit einem Steuerberater durchzusprechen. Dann gelingt es oftmals die ggf. anfallenden Steuern so gering wie möglich zu halten.
