Seit dem die Eurokrise die Märkte immer wieder erschüttert, ist der Run auf Immobilien ungebrochen. Auch viele Deutsche sehen in einer Eigentumswohnung einen sicheren Hafen für ihr Kapital und hoffen zudem durch Mieteinahmen noch eine ordentliche Rendite herausholen zu können. Was jedoch viele beim Immobilienkauf nicht beachten, ist die Rolle der zukünftigen Hausverwaltung. Dabei ist aber gerade dieser Aspekt so enorm wichtig, da eine Immobilie die schlecht verwaltet wird, schnell zu einem Verlustgeschäft für den Eigentümer werden kann.
Warum ist eine Hausverwaltung überhaupt notwendig?
In Mehrfamilienhäusern fallen zahlreiche Arbeiten an, die vernünftig gemanagt werden müssen. Diese zentrale Position nehmen Hausverwaltungen ein und entlasten somit die Eigentümergemeinschaften. Die Aufgaben sind im Zuge dessen beispielsweise:
- Überwachung der Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage
- Überwachung der Vorauszahlungen für Heizkosten, Müllgebühren & Wasser
- Überwachung der Umsetzung von Energiespar- & Umweltschutzauflagen
- Kontrolle des Zustands der Immobilie
Ohne eine Hausverwaltung verlieren Eigentümer schnell mal den Überblick zu den o.g. Aufgaben – deshalb ist es so immens wichtig stets einen zuverlässigen Verwalter zur Hand zu haben. Allerdings ist das gar nicht immer so einfach. Denn obwohl umfangreiche Vermögenswerte verwaltet werden, ist der Beruf an sich in Deutschland nicht geschützt. Eine Qualifikation oder eine Vorbildung ist in der Bundesrepublik nicht erforderlich, um als Hausverwalter tätig zu sein.
Rund 14,5 Milliarden Euro werden allein von deutschen Hausverwaltungen jährlich gemanagt. Da verwundert es schon, dass es in diesem Segment immer noch eine so „lockere“ Gesetzesregelung gibt. Als zukünftiger Eigentümer sollte man sich diesen Punkt allerdings immer vor Augen halten, denn so lockere Regelungen öffnen Tür und Tor für etliche schwarze Schafe. In den vergangenen Jahren kam es in vielen Städten zu einigen Insolvenzen, weil unseriöse Hausverwaltungen nach Belieben in die Kasse der Eigentümergemeinschaft gegriffen haben.
Vertrag mit dem Hausverwalter vor dem Immobilienkauf genau prüfen
Wer sich dazu entschließen sollte eine Wohnung zu kaufen, der sollte vor dem Erwerb der Immobilie genau den Vertrag zwischen der Hausverwaltung und der Eigentümergemeinschaft prüfen. Zudem sollte geprüft werden, ob die Eigentümer mit ihrem Hausverwalter zufrieden sind bzw. ob es regelmäßig zu Beschwerden kam. Ein Blick in die Protokolle aller Versammlungen lohnt sich daher in jedem Fall. Oftmals werden nämlich langfristige Verträge geschlossen, die auch zukünftige Eigentümer lange an diese binden. Sollte das Gesamtbild zur Hausverwaltung im Zuge der Prüfung nicht durchweg positiv sein, ist in der Regel von einem Kauf abzuraten.
Als zusätzlicher Punkt ist hierbei enorm wichtig, ob in dem geschlossenen Vertrag ein freier Zugang, sprich willkürliche Entnahmen, zu dem Rücklagenkonto ausgeschlossen ist. Auf Regelungen, die für jede Abhebung das Gegenzeichnen eines Beiratsvertreters voraussetzen, sollte stets geachtet werden. Nur so können sich Eigentümer zu 100% sicher sein, immer die Kontrolle über ihre eigenen Gelder zu haben.
Fachwissen & Versicherungen der Hausverwaltung prüfen
Ein weiteres Problem, welches nicht selten vorkommt, ist das fehlende Know-how seitens der Verwalter. Viele haben beispielsweise keine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder versäumen es sich regelmäßig fortzubilden. Das kann für jeden Eigentümer sehr teuer werden. Werden zum Beispiel aufgrund von Unwissenheit unnötige Reparaturen in Auftrag gegeben, Fristen bei Energieeinspar- und Umweltschutzauflagen nicht eingehalten oder Handwerkerrechnung, die durchweg nicht dem üblichen Preis entsprechen, blind akzeptiert, dann kann die Eigentümergemeinschaft schnell mal eben sechsstellige Beträge verlieren.
Beachtet werden sollte hierbei jedoch auch, dass auch seriöse Verwaltungen einmal Fehler machen. Daher empfiehlt es sich vor dem Immobilienkauf zu prüfen, ob die Hausverwaltung über eine Vermögensschadenshaftpflicht-versicherung verfügt und ob diese ausreichen alle Eventualitäten abdeckt. Solch eine Versicherung sollte im Fall der Fälle mindestens Schäden in Höhe von 100.000 Euro abdecken und das zweifach pro Jahr.
Vor dem Immobilienkauf empfiehlt es sich immer einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen. Als Anlageexperten lohnt es sich daher auf Immobilienmakler zurückzugreifen, die sich als Immobilien-Assetmanager haben ausbilden lassen. Nur so lässt sich in der Regel herausfinden, ob die Hausverwaltung ordnungsgemäß arbeitet, ob die Immobilie sich in dem gewünschten Zustand befindet und ob in naher Zukunft horrende Investitionen auf einen zukommen, die den Gewinn am Ende schmälern könnten.
